摩天大樓

世事日新月異,但又万變不離其中。例如每逢出現金融危機、經濟蕭條,便必然有一、兩幢「全球最高摩天大樓」完工或快將完工。

去年八月底樓高492公尺的上海環球金融大樓完工啟用,號稱全球最高大樓。果然九月中旬全球金融大崩解便席捲全球。這好像魔咒般的說法其實有根有據。

經濟學人Andrew Lawrence分析過去一百年來全球最高摩天大樓與經濟循環的關係,發現兩者有高度相關性。「全球最高摩天大樓」的興建,通常正是經濟過熱、盛極而衰的開始。

例如1907年紐約的Singer Building和Metropolitian Life Building、1929年的40 Wall Street Building、1930年的Chrysler Building、1931年的帝國大廈、1973年的世貿中心、1970年芝加哥的西爾斯大廈、1998年吉隆坡的雙子星大廈…。又例如預計明年完工的超級摩天大廈杜拜Burj Dubay(樓高818公尺,並巳完成707公尺建築高度)也逃不出這超級金融危機的宿命。

其實興建超級摩天大廈的成本比一般摩天大廈高昂得多,起高一倍的成本不是多一倍,而是很多倍,日後的保修開支,也是貴很多倍。要籌建這麼高、這麼多樓面、成本如此不成比例地高昂的超級摩天大廈,前期規劃便要考慮融資成本,也要考慮有沒有足夠公司願意付出比同區一般甲級寫字樓高很多的租金,換取一個「全球最高摩天大樓」的地址與景觀。

試想一下,低融資成本、融資容易;如此多公司不計成本、付不成比例的租金…如果不是經濟過熱、盛極而衰之際,又如何能滿足上述的種種條件因素?

由日本森大廈株式會社持股七成、中國四大國有銀行融資超過40億人民幣,總投資金額達11.3億美元的上海環球金融大樓,原本預計十二年收回投資成本。如今面對全球金融崩潰,外資金融機構土崩瓦解,出租率恐怕巳大失預算。而造價30億美元的杜拜Burj Dubay就算發展商能支撐至完工,恐怕也會成為「全世界最高的大白象」或「全世界最高的負資產」而已。